ASTRIA et Vous N°9

> Le Dossier de Diagnostic Technique : DDT

L'article 18 de l'ordonnance du 8 juin 2005 a fixé les dispositions relatives au dossier de diagnostic technique, qui sera exigible à compter du 1^er novembre 2006.

Le DDT va regrouper les différents états, constats et diagnostics obligatoires en cas de vente ou de mise en location d'immeuble à usage d'habitation : il s'agit des constats de présence ou d'absence de plomb, d'amiante, de termites ou autres insectes xylophages, de la conformité de l'installation intérieure de gaz naturel lorsqu'elle a plus de quinze ans, le cas échéant de l'état des risques naturels et technologiques dans les zones à risque, et également le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE). Ce dernier permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie à l'intérieur du logement. La lecture du DPE est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation d'une étiquette énergie (comme pour l'électroménager et les voitures).

Lorsque la vente porte sur un lot en copropriété, ce dossier de diagnostic technique ne concerne que les parties privatives.

Un décret du 5 septembre 2006 est relatif aux termites, à la recherche d'amiante, aux conditions d'établissement du dossier de diagnostic technique et à l'agrément des contrôleurs. Sur ce dernier point, le niveau de compétence et les garanties d'indépendance des professionnels chargés d'effectuer le DDT vont permettre que les vendeurs, les acquéreurs, les bailleurs et les locataires disposent des garanties les plus fortes.

Un décret du 14 septembre 2006 est relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) et à l'état de l'installation intérieure de gaz.

Enfin, deux arrêtés du 15 septembre 2006 sont relatifs au diagnostic de performance énergétique. Le premier précise les éléments à prendre en compte pour son établissement, le second porte sur les méthodes et procédures qui lui sont applicables.

Certains décrets d'application ne sont pas encore parus. Ainsi, la conformité de l'installation intérieure d'électricité lorsqu'elle a plus de quinze ans a été prévue dans la loi mais n'est pas applicable à ce jour.

1 - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation :

L' article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation précise que le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente par adjudication, ce dossier, à la charge du vendeur, est annexé au cahier des charges.

Si ce dossier n'est pas annexé à l'acte authentique de vente, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés et l'acquéreur obtiendra alors, soit la résolution du contrat, soit une réduction du prix en fonction du diagnostic manquant. Seul le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative ; l'acquéreur ne pourra donc pas se prévaloir, à l'encontre du vendeur, des informations qu'il contient.

Si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour y être annexé. Dans le cas où, après la signature de la promesse de vente, l'immeuble viendrait à faire partie d'une des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité, ou encore si l'arrêté préfectoral est remis à jour et inclus la commune ou la zone, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique.

Un communiqué du Ministère de l'écologie 31 mai 2006 relatif à l'état des risques naturels ou technologiques permet de mieux appréhender les obligations des parties.

2 - En cas de location d'un logement à usage d'habitation :

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

Depuis le 1^er juin 2006, un état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou encore dans les zones de sismicité. Le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques ;

Le bailleur doit en outre depuis cette date informer le locataire des sinistres antérieurs dont il a eu connaissance et qui ont donné lieu à indemnisation au titre des effets d'une catastrophe naturelle ou technologique. Cette information est mentionnée par écrit directement dans le contrat de location.

À compter du 1^er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique.

À compter du 12 août 2008, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) présentant un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dressant un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti, si l'immeuble a été construit avant le 1^er janvier 1949. Si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à la norme fixée, il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à ce contrat.

Ces dispositions s'appliquent aux logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux locations meublées et aux locations saisonnières ainsi qu'aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et également aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. Seuls les logements foyers en sont exclus.

De même que l'acquéreur, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

3 – L'établissement du dossier de diagnostic technique :

Tous les documents, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, sont établis par un professionnel qui présente des garanties de compétence et dispose d'une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents. En cas de non application de ces dispositions, des sanctions, sous forme de contraventions de cinquième classe sont prévues.

Un tableau consultable sur le site de l'ANIL (Agence Nationale de l'Information sur le Logement) permet de visionner rapidement les obligations relatives à la qualité et à la contenance du logement. Il est tenu à jour au fur et à mesure de l'entrée en vigueur des dispositions prévues par l'ordonnance du 8 juin 2005. Vous pouvez le consulter à la page suivante du site Anil.org


ASTRIA et Vous n°9 > Octobre 2006
> Le Dossier de Diagnostic Technique : DDT L'article 18 de l'ordonnance du 8 juin 2005 a fixé les dispositions relatives au dossier de diagnostic technique, qui sera exigible à compter du 1^er novembre 2006. Le DDT va regrouper les différents états, constats et diagnostics obligatoires en cas de vente ou de mise en location d'immeuble à usage d'habitation : il s'agit des constats de présence ou d'absence de plomb, d'amiante, de termites ou autres insectes xylophages, de la conformité de l'installation intérieure de gaz naturel lorsqu'elle a plus de quinze ans, le cas échéant de l'état des risques naturels et technologiques dans les zones à risque, et également le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE). Ce dernier permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie à l'intérieur du logement. La lecture du DPE est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation d'une étiquette énergie (comme pour l'électroménager et les voitures). Lorsque la vente porte sur un lot en copropriété, ce dossier de diagnostic technique ne concerne que les parties privatives. Un décret du 5 septembre 2006 est relatif aux termites, à la recherche d'amiante, aux conditions d'établissement du dossier de diagnostic technique et à l'agrément des contrôleurs. Sur ce dernier point, le niveau de compétence et les garanties d'indépendance des professionnels chargés d'effectuer le DDT vont permettre que les vendeurs, les acquéreurs, les bailleurs et les locataires disposent des garanties les plus fortes. Un décret du 14 septembre 2006 est relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) et à l'état de l'installation intérieure de gaz. Enfin, deux arrêtés du 15 septembre 2006 sont relatifs au diagnostic de performance énergétique. Le premier précise les éléments à prendre en compte pour son établissement, le second porte sur les méthodes et procédures qui lui sont applicables. Certains décrets d'application ne sont pas encore parus. Ainsi, la conformité de l'installation intérieure d'électricité lorsqu'elle a plus de quinze ans a été prévue dans la loi mais n'est pas applicable à ce jour. 1 - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation : L' article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation précise que le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente par adjudication, ce dossier, à la charge du vendeur, est annexé au cahier des charges. Si ce dossier n'est pas annexé à l'acte authentique de vente, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés et l'acquéreur obtiendra alors, soit la résolution du contrat, soit une réduction du prix en fonction du diagnostic manquant. Seul le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative ; l'acquéreur ne pourra donc pas se prévaloir, à l'encontre du vendeur, des informations qu'il contient. Si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour y être annexé. Dans le cas où, après la signature de la promesse de vente, l'immeuble viendrait à faire partie d'une des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité, ou encore si l'arrêté préfectoral est remis à jour et inclus la commune ou la zone, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique. Un communiqué du Ministère de l'écologie 31 mai 2006 relatif à l'état des risques naturels ou technologiques permet de mieux appréhender les obligations des parties. 2 - En cas de location d'un logement à usage d'habitation : Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : Depuis le 1^er juin 2006, un état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou encore dans les zones de sismicité. Le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques ; Le bailleur doit en outre depuis cette date informer le locataire des sinistres antérieurs dont il a eu connaissance et qui ont donné lieu à indemnisation au titre des effets d'une catastrophe naturelle ou technologique. Cette information est mentionnée par écrit directement dans le contrat de location. À compter du 1^er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique. À compter du 12 août 2008, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) présentant un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dressant un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti, si l'immeuble a été construit avant le 1^er janvier 1949. Si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à la norme fixée, il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à ce contrat. Ces dispositions s'appliquent aux logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux locations meublées et aux locations saisonnières ainsi qu'aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et également aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. Seuls les logements foyers en sont exclus. De même que l'acquéreur, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. 3 – L'établissement du dossier de diagnostic technique : Tous les documents, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, sont établis par un professionnel qui présente des garanties de compétence et dispose d'une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents. En cas de non application de ces dispositions, des sanctions, sous forme de contraventions de cinquième classe sont prévues. Un tableau consultable sur le site de l'ANIL (Agence Nationale de l'Information sur le Logement) permet de visionner rapidement les obligations relatives à la qualité et à la contenance du logement. Il est tenu à jour au fur et à mesure de l'entrée en vigueur des dispositions prévues par l'ordonnance du 8 juin 2005. Vous pouvez le consulter à la page suivante du site Anil.org