ASTRIA et Vous N°8

> La Loi du 13 juillet portant Engagement Nationale pour le Logement (1)

La loi ENL (Engagement National pour le Logement) a été publiée le 16 juillet 2006. Elle comporte quatre grandes thématiques qui sont :

Aider les collectivités à construire
Augmenter l'offre de logements à loyers maîtrisés
Favoriser l'accession sociale à la propriété
Renforcer l'accès à un logement confortable

Mais la loi ENL corrige également certaines dispositions intéressant les futurs locataires, les locataires en place et les bailleurs. Enfin, elle met en place de nouvelles règles de construction, elle crée un contrat de vente d'immeuble à rénover et apporte certaines modifications aux règles de gestion de la copropriété.

Des décrets d'application et des arrêtés sont à paraître pour la mise en œuvre de certaines de ces mesures. Nous aurons alors l'occasion de vous en rendre compte.

1^ère partie : Aider les collectivités à construire

Vente de terrains par l'État

L'article 1 de la loi étend la possibilité pour l'État, sur le territoire métropolitain, de vendre des terrains de son domaine privé pour la construction de structures d'hébergement temporaire ou d'urgence bénéficiant de son aide. Précédemment, cette possibilité était réservée à des terrains destinés à la réalisation de programmes de constructions comportant essentiellement des logements dont une partie au moins était réalisée en logement social.

Élaboration d'un programme local de l'habitat

L'article 3 de la loi précise qu'un programme local de l'habitat doit être élaboré dans toutes les communautés de communes compétentes en matière d'habitat, les communautés d'agglomération et les communautés urbaines. Ce programme est établi par l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) pour l'ensemble de ses communes membres. Il définit, pour une durée au moins égale à six ans, les objectifs pour les besoins en logements et en hébergement et tend à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale. Il a pour vocation d'assurer entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements. Il indique également les moyens, notamment fonciers, qui seront mis en œuvre par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'urbanisme pour parvenir aux objectifs qu'il a fixé.

Augmentation possible du COS des communes

L'article 4 de la loi indique que dans les communes de plus de 20 000 habitants et celles de plus de 1 500 habitants appartenant à un établissement public de coopération intercommunale de plus de 50 000 habitants compétent en matière d'habitat, le conseil municipal peut par délibération motivée et sous réserve de ne pas porter atteinte à l'économie du POS, délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant au moins une moitié de logements locatifs sociaux bénéficie d'une majoration du COS ne pouvant pas excéder 50 %. Cette disposition s'applique aux permis de construire délivrés avant le 1^er janvier 2010.

Exonération de l'imposition des plus-values des terrains et des immeubles cédés

L'article 15 de la loi prévoit qu'un particulier qui vend son bien immobilier, bâti ou non bâti, à une collectivité territoriale entre le 16 juillet 2006 et le 31 décembre 2007 sera exonéré d'impôt au titre de la plus-value à la condition que ce bien immobilier soit à son tour cédé dans un délai d'un an par la collectivité territoriale à un bailleur social. En cas de non respect de cette condition, la collectivité territoriale devra reverser à l'État le montant de l'impôt qui aurait dû être acquitté par le vendeur. Le bailleur social peut être un organisme d'HLM, une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, ou encore un organisme sans but lucratif ou une union d'économie sociale agréés par le préfet.

Augmentation de la taxe foncière sur les propriétés non bâties

L'article 24 de la loi permet aux communes de majorer la taxe foncière sur les propriétés non bâties situées sur leur territoire, ceci dans le but d'inciter les propriétaires de ces terrains constructibles à construire ou à vendre leur terrain au profit de personnes ayant l'intention de construire. La liste des terrains constructibles concernés est dressée par le maire. La majoration ne peut excéder 3 % d'une valeur forfaitaire moyenne au mètre carré et représentative de la valeur moyenne du terrain selon sa situation géographique. Cette majoration ne concerne toutefois que les parcelles de plus de 1 000 m² .

Institution d'une taxe forfaitaire pour des terrains nus rendus constructibles

L'article 26 de la loi prévoit que les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser. Cette taxe s'applique aux cessions réalisées par des personnes physiques et des sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu. Elle est assise sur les deux tiers du prix de vente du terrain. Son taux est fixé à 10 %, ce qui revient à taxer la première mutation d'un terrain devenu constructible à hauteur de 6,6 % du prix de vente. Elle comporte cependant un certain nombre d'exonérations.

Construction et amélioration des structures d'hébergement temporaire et d'urgence

L'article 73 de la loi précise que les constructions de structures d'hébergement temporaire ou d'urgence bénéficiant d'une aide de l'État sont soumises à une TVA à taux réduit de 5,5 %. En outre, la construction ou l'aménagement de structures d'hébergement temporaire ou d'urgence destinées à des personnes défavorisées bénéficient pendant quinze ans de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette durée est portée à vingt-cinq ans lorsque la décision d'octroi d'aide de l'État intervient entre le 1^erjuillet 2005 et le 31décembre 2009.

2^éme partie : Augmenter l'offre de logements à loyers maîtrisés

Conventionnement ANAH

L'article 37 de la loi indique que l'Agence Nationale de l'Habitat, nouvelle dénomination de l'ANAH, a pour mission de promouvoir le développement et la qualité du parc existant de logements privés. À cet effet, elle encourage et facilite l'exécution de travaux de réparation, d'assainissement, d'amélioration et d'adaptation d'immeubles d'habitation, ainsi que l'exécution de travaux de transformation en logements de locaux non affectés à l'habitation, dès lors que ces logements sont utilisés à titre de résidence principale. Elle peut conclure avec tout bailleur une convention par laquelle ce dernier s'engage à respecter des conditions relatives au plafond de ressources des locataires, au plafond de loyers et, le cas échéant, aux modalités de choix des locataires. La conclusion de la convention ouvre droit, dans certaines conditions, à une déduction spécifique des revenus fonciers.

Consultez le site www.anah.fr

Investissement locatif dans l'ancien

L'article 39 permet à un investisseur privé de bénéficier d'une déduction fiscale de 30 % sur ses revenus fonciers, dès lors qu'il loue un logement ancien conventionné ANAH, sans même réaliser de travaux. En cas de travaux, l'article 79 de la même loi prévoit que l'ANAH peut verser une subvention au propriétaire, dans le cadre d'un conventionnement avec travaux.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, de même que le loyer qui doit être à un niveau du secteur intermédiaire. Cette déduction est de 45 % lorsque les ressources du locataire et le loyer pratiqué ne dépassent pas les plafonds applicables aux logements conventionnés ouvrant droit à l'APL. Ce nouveau dispositif, appelé « Borloo dans l'ancien » est applicable au 1 er octobre 2006. Il remplace le « Besson ancien » pour lequel il ne pourra plus y avoir de nouveaux bénéficiaires après le 30 septembre 2006, mais qui continue d'exister pour les locations en cours.

La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ni avec une personne occupant déjà le logement. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le locataire ne peut pas être un des associés ou un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou un descendant d'un associé. L'ANAH s'engage de son côté à garantir le paiement des loyers tout au long de la location et à reloger les locataires en fin de convention. Elle aide à la remise en état du logement le cas échéant. En cas de mutation du logement, la convention en cours s'impose de plein droit au nouveau propriétaire, Les engagements de la convention sont obligatoirement mentionnés dans l'acte de mutation. Un avenant précisant l'identité du nouveau propriétaire est signé entre celui-ci et l'ANAH.

Investissement locatif dans le neuf ou assimilé

Recentrage du dispositif « Robien »

L'article 40 de la loi modifie le régime « Robien » qui disparaît au profit du régime « Robien recentré ». Il n'y a toujours pas de contrainte de ressources du locataire, mais les changements portent sur les modalités de l'amortissement, sur la durée de l'engagement, et également sur les zones et les plafonds de loyer correspondant.

L'amortissement est maintenu pendant les neuf années, mais il passe à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La possibilité de proroger la location pour deux périodes de trois ans en contrepartie d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 % est supprimée.

Les plafonds de loyers dépendent de quatre zones :

Zone A (Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois Français) : 19,89 €/m²

Zone B1 (Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères –Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo-, le pourtour de la Côte-d'Azur, les DOM et la Corse) : 13,82 €/m²

Zone B2 (les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou limite de l'Ile-de-France) : 11,30 €/m²

Zone C (le reste du territoire) : 8,28 €/m²

Le décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 pris pour l'application des articles 31 et 31 bis du code général des impôts relatif à la mise en location de logements ainsi qu'aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier et modifiant l'annexe III à ce code est consultable sur notre site Juri-logement

La liste des communes correspondant à ces nouvelles zones est consultable sur notre site Juri-logement.org, en annexe de l'arrêté du 10 août 2006 relatif au classement des communes.

L'entrée en vigueur de ce régime « Robien recentré » est fixée au 1^er septembre 2006.

Création du dispositif « Borloo populaire »

L'article 40 de la loi instaure un nouveau produit d'investissement locatif qui entre en vigueur à partir du 1^er septembre 2006, mais qui s'applique aux investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2006. Ce dispositif concerne les logements acquis neufs et les logements anciens à réhabiliter avant leur mise en location. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (fixé par décret) et le bailleur doit respecter des plafonds de loyer, qui sont définis selon quatre zones :

Zone A (Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte-d'Azur et Genevois Français) : 15,92 €/m²

Zone B2 (les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou limite de l'Ile-de-France) : 9,04 €/m²

Zone C (le reste du territoire) : 6,63 €/m²

La liste des communes correspondant à ces nouvelles zones est consultable sur notre site Juri-logement.org, en annexe de l'arrêté du 10 août 2006 relatif au classement des communes.

Seules les propriétés urbaines sont concernées par ce nouveau dispositif, ce qui exclut les constructions faisant partie d'une exploitation agricole.

Le bailleur est une personne physique ou une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu à titre de résidence principale pendant une période minimum de neuf ans, à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal ou du foyer fiscal d'un associé. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant un durée maximale de six ans, bénéficier d'un complément de la déduction au titre de l'amortissement égal à 2,5 % du prix d'acquisition du logement. Cette possibilité est offerte au propriétaire tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, c'est-à-dire en cas de reconduction du contrat de bail ou encore en cas de changement de locataire.

Le propriétaire peut également déduire 30 % de ses revenus bruts fonciers pendant toute la durée de l'engagement de la location, éventuellement prorogé.

Cet engagement peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

L'article 46 de la loi permet en outre au propriétaire soumis à la taxe sur les logements vacants l'année précédant celle de la conclusion du bail de cumuler les deux dispositifs et donc de déduire à nouveau 30 % de ses revenus bruts fonciers. Cette déduction s'applique aux revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion de ce bail, conclu entre le 1^er janvier 2006 et le 31 décembre 2007.

Création d'un bail avec convention d'usufruit

L'article 42 de la loi instaure un nouveau contrat de bail avec convention d'usufruit. Un particulier qui souhaite investir peut acquérir un ou des logements en nue-propriété et simultanément, un organisme social acquiert l'usufruit de ce ou ces logements pendant une durée minimale de quinze ans, en vue de les louer. Pendant cette période, le logement est loué par le bailleur social puis, au terme de la convention, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du logement. Le locataire est informé de l'opération dès son entrée dans les lieux et connaît les conditions de la location provisoire.

Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire peut, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, ou alors donner congé pour vendre ou pour occuper le bien à ce terme. Trois mois avant l'extinction de l'usufruit le bailleur propose au locataire -qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret- la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit.

Incitation à louer des logements vacants situés au-dessus des commerces

L'article 45 de la loi modifie le code du commerce afin de permettre à un bailleur de reprendre le logement loué avec le local commercial. Le bailleur peut, à l'expiration d'une période de trois ans et au moins six mois à l'avance, reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation. Le locataire dispose de ces six mois pour réaffecter ce local en logement. Dans cette hypothèse, le congé ne peut pas lui être donné. Cette reprise ne s'applique pas aux locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé. De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible. En cas de reprise, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées.

Institution de la taxe d'habitation pour les logements vacants dans les petites et moyennes communes

L'article 47 de la loi permet aux petites et moyennes communes d'assujettir à la taxe d'habitation les logements vacants depuis plus de cinq années au 1^er janvier de l'année d'imposition. Certains logements échappent à cette taxe. Ainsi, des logements dont la durée d'occupation annuelle est supérieure à trente jours consécutifs ne sont pas imposables. De même, n'est pas imposable le contribuable qui ne peut pas occuper son logement pour un motif indépendant de sa volonté. Par contre, les éventuels abattements, exonérations et dégrèvements liés à la qualité ou aux ressources du contribuable en matière de taxe d'habitation ne sont pas applicables à cette taxe sur les logements vacants.

Attribution de logements locatifs sociaux

L'article 70 de la loi donne aux EPCI (Etablissements publics de coopération intercommunale) la possibilité de conclure des accords collectifs intercommunaux. Il renforce également le rôle du Préfet dans l'attribution des logements sociaux et celui de la Commission de médiation.

Les EPCI peuvent conclure, dès lors qu'ils disposent d'un programme local de l'habitat, un accord collectif intercommunal pour trois ans avec des bailleurs sociaux disposant d'un patrimoine locatif social dans le ressort territorial de cet établissement. Chaque bailleur s'engage à attribuer, annuellement, des logements aux personnes en difficulté. L'accord doit respecter la mixité sociale des villes et des quartiers et prévoir les moyens d'accompagnement et les dispositions nécessaires à la mise en œuvre et au suivi de cet engagement annuel. Une commission de coordination présidée par le président de l'EPCI est composée du Préfet, des maires des communes concernées, de représentants des bailleurs sociaux et de représentants d'associations dont l'objet est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées qui oeuvrent dans le département. Elle examine les dossiers des demandeurs de logement social. Elle émet des avis quant à l'opportunité d'attribuer un logement social.

Lorsqu'au terme d'un délai de six mois un organisme bailleur refuse de signer l'accord collectif intercommunal, le président de l'EPCI désigne à ce bailleur des personnes prioritaires et fixe le délai dans lequel celui-ci est tenu de les loger. Également, en cas de manquement de ce bailleur aux engagements qu'il a pris dans le cadre de cet accord collectif intercommunal, le président de l'EPCI peut procéder à un nombre d'attributions de logements équivalent au nombre de logements restant à attribuer en priorité aux personnes défavorisées mentionnées dans l'accord, après consultation des maires des communes intéressées. Si le bailleur fait obstacle aux attributions prononcées, le président de l'EPCI peut saisir le Préfet.

Le délai d'attribution est fixé par arrêté préfectoral. Il détermine les délais à partir desquels les personnes qui ont déposé une demande de logement social peuvent saisir la Commission de médiation. Les demandeurs ont connaissance de ce délai ainsi que des modalités de saisine de la commission lors de la délivrance du numéro d'enregistrement départemental unique. La Commission de médiation reçoit, outre les réclamations relatives aux absences de réponse à une demande de logement social, toute réclamation relative à l'absence de réponse à une demande de logement émanant d'une personne menacée d'expulsion sans relogement, hébergée temporairement ou logée dans un taudis ou une habitation insalubre, sans attendre le délai mentionné dans l'arrêté préfectoral. Dans ces deux cas le ou les bailleurs, sur requête de la Commission de médiation, doivent justifier l'absence de propositions. Pour les cas considérés comme prioritaires par la Commission, le Préfet peut, après avis du Maire de la commune concernée, adresser le demandeur à un bailleur social disposant de logements correspondant à la demande, en fixant le délai dans lequel celui-ci est tenu de le loger. En cas de refus du bailleur social, le Préfet procède, sur ses droits de réservation, à l'attribution d'un logement correspondant aux besoins du demandeur. La Commission de médiation établit chaque année un état des avis rendus et le transmet au Préfet, au PDALPD (Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées) et aux EPCI compétents en matière d'habitat. Elle est informée, dans tous les cas, des suites qui sont réservées à ses demandes. Les bailleurs sociaux rendent compte également au Préfet, aux présidents des EPCI et aux Maires des communes concernées, une fois par an, du nombre de logements attribués.

Réforme du supplément de loyer de solidarité

L'article 71 de la loi réforme le supplément de loyer de solidarité en rendant obligatoire son application dès que le dépassement de 20 % des plafonds de ressources du locataire est atteint. Le supplément de loyer de solidarité appliqué par l'organisme HLM est calculé par lui en fonction des valeurs du coefficient de dépassement du plafond de ressources et du montant par mètre carré habitable du supplément de loyer de référence, selon les zones géographiques tenant compte du marché locatif (ces deux critères seront déterminés par décrets). Ces dispositions ne sont pas applicables aux logements financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers appartenant aux bailleurs autres que les organismes HLM et, dans les DOM, aux immeubles à loyer moyen. Elles s'appliquent par contre aux logements conventionnés détenus par les SEM ainsi qu'à ceux compris dans un patrimoine conventionné comprenant au moins cinq logements.

3^ème partie : Favoriser l'accession sociale à la propriété

Application d'un taux de TVA réduit à 5,5 %

L'article 28 de la loi permet que toutes les ventes et livraisons à soi-même d'immeubles neufs situés dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine ou situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5 % s'ils sont destinés à être la résidence principale de personnes dont les ressources ne dépassent pas plus de 30 % les plafonds de ressources HLM.

Vente de logements sociaux à leurs occupants

L'article 29 de la loi prévoit que les organismes HLM aient la possibilité de vendre à leurs occupants les logements qu'ils ont construits ou acquis depuis plus de 10 ans. Toutefois, afin d'éviter une spéculation, l'acquéreur (ex-locataire) qui revend son logement dans les cinq ans doit en informer l'organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité. En outre, si le prix de revente est supérieur à l'évaluation actualisée, l'acquéreur est tenu de verser à l'organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite lors de l'acquisition. Dans l'hypothèse ou le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition mais inférieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme HLM une somme représentant la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.

En cas de vente de logements dans ces conditions, les fonctions de syndic de copropriété sont assurées par l'organisme HLM, sauf s'il y renonce, tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement. L'assemblée générale des copropriétaires peut cependant désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autre que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat.

Instauration d'un guichet unique dans les communes qui le souhaitent

L'article 30 de la loi institue dans les communes qui le souhaitent un guichet unique dans le cadre d'une procédure d'accession sociale à la propriété. Ce guichet met à la disposition du public un dossier présentant l'ensemble des dispositifs de soutien à l'accession sociale à la propriété, c'est-à-dire les projets de ventes de logement à leurs locataires par les bailleurs sociaux, les informations relatives aux opérations d'accession sociale à la propriété des promoteurs privés ou sociaux situés dans la commune et les informations relatives aux dispositifs de prêts proposés par les établissements de crédit en faveur des ménages modestes, tels que les PAS et les prêts à taux 0.

Majoration possible du prêt à taux 0

Le même article prévoit qu'à compter du 1^er janvier 2007 et jusqu'au 31 décembre 2010, le montant du prêt à taux 0 est majoré d'un montant maximum de 15 000 € variable suivant la zone géographique, pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, dès lors qu'une aide est attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement.

Construction de maisons à 100 000 €

L'article 31 de la loi reprend la définition du bail à construction figurant à l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation : c'est un bail par lequel un preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans.

Pour faciliter l'accession dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété, le législateur a adapté ce bail à construction. Les communes peuvent conclure avec des ménages à revenus modestes des baux à construction avec option d'achat. Le preneur (le ménage) devient d'abord propriétaire du logement par le versement de loyers, puis ensuite du terrain par la levée d'option avant dix-huit ans. Le bail prend donc fin à la date de la vente du terrain. Pour faciliter le transfert des privilèges et hypothèques sur la totalité de l'acquisition, logement et terrain, ceux qui ont été inscrits pour l'achat du logement ne s'éteignent qu'à la date primitivement convenue pour l'expiration du bail. Ils garantissent ainsi les prêts obtenus par le ménage pour l'achat du terrain, dès que le logement est définitivement acquis.

Accession progressive des locataires à la propriété

L'article 34 de la loi permet aux organismes HLM de créer des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété qui ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien de logements sociaux existants et libres d'occupation. L'entrée dans les lieux est soumise à plafonds de ressources pour le locataire qui, devenant associé, va acquérir progressivement son logement en achetant des parts. Un règlement de copropriété ainsi que l'état descriptif de division sont annexés aux statuts de la société. Le locataire devient propriétaire le jour où il a acquis la totalité des parts de son logement, au bout de dix ans minimum et vingt-cinq ans maximum. Il peut céder ses parts en totalité pendant la durée de l'opération et dans cette hypothèse, reste locataire de la société civile immobilière d'accession progressive à la propriété. En cas de dissolution de celle-ci, l'organisme HLM associé lui rachète ses parts et il devient alors locataire de cet organisme.

Déblocage du PERP autorisé pour une première accession

L'article 35 donne la possibilité à un adhérent, lors de son départ en retraite, de débloquer son PERP (Plan Epargne Retraite Populaire) pour financer une première acquisition de la résidence principale.

4 ^èmepartie : Renforcer l'accès à un logement confortable

Traitement de l'habitat insalubre ou dangereux

L'article 44 de la loi ratifie l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux.

Dès lors que le Maire ou le Préfet déclare un immeuble insalubre ou dangereux, et en cas de défaillance du propriétaire, la commune assure la réalisation des mesures prescrites d'office par l'une de ces autorités. Si l'inexécution de ces mesures portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, la commune ou l'État peut se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. Les créances qui n'ont pu être recouvrées par la commune sont mises à la charge de l'État.

Des sanctions pénales sont par ailleurs prévues à l'encontre des propriétaires qui divisent les immeubles pour créer des locaux à usage d'habitation dont la surface et le volume habitable est inférieur à 14 m² ou 33 m³, ou qui sont dépourvus d'une arrivée et d'une évacuation d'eau ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou encore qui n'ont pas fait l'objet des diagnostics amiante et plomb.

Déclaration préalable en Mairie de mise en location

L'article 48 de la loi précise qu'à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, les communes de plus de 50 000 habitants qui se portent candidates pour l'expérience vont instaurer, pour toute nouvelle mise en location d'un logement situé dans un immeuble de plus de trente ans, l'obligation d'une déclaration de mise en location. Cette déclaration est faite par le bailleur et son dépôt fait l'objet d'un récépissé. Celui-ci est annexé au contrat de bail ou, si la déclaration intervient postérieurement à la signature, porté à la connaissance du locataire. L'absence de déclaration est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire ; cependant, dans ce cas, le bailleur ne pourra pas demander à percevoir directement les aides au logement accordées au locataire.

Cette disposition ne concerne pas les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles, qui font l'objet de réglementations spécifiques.

Maintien des fournitures d'électricité, de chaleur, de gaz et d'eau

L'article 75 de la loi impose aux fournisseurs d'électricité, de chaleur, de gaz et aux distributeurs d'eau de ne pas procéder, pendant la période du 1^er novembre au 15 mars de l'année suivante, à l'interruption de ces fournitures pour non paiement des factures, dès lors qu'il s'agit de personnes ou familles bénéficiant ou ayant bénéficié au cours des douze derniers mois d'une aide du Fonds de Solidarité Logement. Lorsqu'un consommateur n'a pas procédé au paiement de sa facture, le fournisseur d'électricité, de chaleur, de gaz ou le distributeur d'eau l'avise par courrier du délai et des conditions, définis par décret, dans lesquels la fourniture peut être réduite ou suspendue à défaut de règlement. Ces dispositions s'appliquent aux abonnements et fournitures mentionnés sur les factures émises à compter du 16 juillet 2006.

Prise en compte des dépenses d'énergie dans le « reste à vivre » en cas de surendettement

L'article 78 de la loi inclut les dépenses d'électricité, de gaz de chauffage et d'eau dans le budget laissé au débiteur surendetté de bonne foi. Ces dépenses s'ajoutent désormais aux charges de logement, de nourriture et de scolarité. Ce budget ne peut être inférieur au montant du RMI, majoré de 50 % dans le cas d'un ménage.

Procédure renforcée pour la mise en conformité d'un logement

L'article 86 de la loi étend la compétence des Commissions départementales de conciliation aux litiges portant sur les caractéristiques du logement décent. Elle doit être saisie par le bailleur ou le locataire qui ne sont pas parvenus à un accord, préalablement avant toute action en justice. À défaut d'accord entre eux constaté par la Commission, le juge est saisi par l'une ou l'autre des parties et il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Par ailleurs, la liste des associations susceptibles d'assister ou de représenter le locataire est étendue aux associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement.

5 ^éme partie : Autres mesures

Futurs locataires, locataires en place et bailleurs

Plan pour le logement des personnes défavorisées

L'article 60 de la loi renforce le rôle du PDALPD (Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées). Le PDALPD fixe, par secteur géographique, en tenant compte des programmes locaux de l'habitat et des bassins d'habitat, les objectifs à atteindre pour assurer aux personnes et familles visées par le plan la mise à disposition durable d'un logement, et garantit la mixité sociale des villes et des quartiers. A cette fin, il définit les mesures adaptées concernant :

le suivi des demandes de logement des personnes et familles visées par le plan ;
la création ou la mobilisation d'une offre supplémentaire de logements conventionnés ;
les principes propres à améliorer la coordination des attributions prioritaires de logements ;
la prévention des expulsions locatives, ainsi que les actions d'accompagnement social correspondantes. À cette fin, le comité responsable du plan peut instaurer une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant pour mission de délivrer des avis aux instances décisionnelles en matière d'aides personnelles au logement, d'attribution d'aides financières sous forme de prêts ou de subventions et d'accompagnement social lié au logement en faveur des personnes en situation d'impayés.

Le PDALPD prend aussi des mesures pour le logement des personnes en situation d'hébergement temporaire et repère les logements indignes ainsi que les logements désignés comme non décents à la suite d'un contrôle.

Information des locataires dont les logements sont conventionnés

L'article 62 de la loi impose aux bailleurs de logements conventionnés possédant plus de dix logements d'informer le locataire de la nature temporaire de la convention qui les lie à l'État, de sa date d'échéance ainsi que des conséquences financières pour le locataire à l'issue de la durée de la validité de la convention.

Lorsqu'un bailleur décide de ne pas renouveler la convention le liant à l'État, il doit en informer les locataires au plus tard deux ans avant l'expiration de la convention. Cette notification est accompagnée d'une prévision d'augmentation des loyers. Il informe également le Maire de la commune concernée ainsi que le Préfet dans le même délai.

Les organismes HLM, les personnes physiques ou les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus qui possèdent plus de dix logements ne sont pas concernés par cette mesure.

Instauration de nouvelles clauses réputées non écrites dans un contrat de location

L'article 84 vient ajouter neuf nouvelles clauses qui sont considérées comme abusives par la Commission des clauses abusives. L'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs est donc complété par les k à s ainsi rédigés :

k) qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;

l) qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;

m) qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que des frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

q) qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;

s) qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé susceptible d'appel.

Motif illégal de refus de caution

L'article 87 de la loi précise que le premier alinéa de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 est complété et stipule que lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain .

Modification de la liste des charges locatives récupérables

L'article 88 de la loi indique que sont récupérables par le bailleur auprès de ses locataires les dépenses engagées pour le contrat d'entretien des ascenseurs. Cela concerne les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils. Également, en cas d'accords collectifs locaux, une dérogation au décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables est possible pour l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable. Enfin, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise acquitté par le bailleur est récupérable sur le locataire toutes charges comprises.

Réforme de la loi du 1^er septembre 1948 concernant les règles de transmission du bail aux héritiers

L'article 85 de la loi supprime la transmission automatique du contrat de location aux héritiers en indiquant que même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé. Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux est accordé au conjoint, au partenaire d'un PACS, et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, à ses ascendants, aux enfants mineurs et aux personnes handicapées.

Réforme du statut des organismes HLM

L'article 49 de la loi autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance toutes mesures pour créer une nouvelle catégorie d'établissements publics d'habitations à loyer modéré dénommés «offices publics de l'habitat », qui va regrouper les OPHLM et les OPAC. Les conditions et modalités de la transformation devront être réalisées au plus tard trois ans après la publication de l'ordonnance.

Vente de logements-foyers HLM

L'article 54 de la loi permet aux organismes HLM de vendre leurs logements-foyers à d'autres organismes d'HLM, à des SEM, à des collectivités territoriales ou à leurs groupements, à des CCAS ou encore à des organismes sans but lucratif.

Construction/ Vente d'immeuble à rénover / Copropriété

Prévention des risques naturels et sécurité des installations intérieures

L'article 79 de la loi prévoit que dans les zones particulièrement exposées à un risque sismique ou cyclonique, des règles particulières de construction parasismiques au paracycloniques peuvent être imposées aux équipements, aux bâtiments et aux installations. Un décret définit les conditions dans lesquelles, à l'issue de l'achèvement des travaux de bâtiments soumis à autorisation de construire, le maître d'ouvrage doit fournir à l'autorité qui a délivré ce permis un document établi par un contrôleur technique attestant que le maître d'ouvrage a tenu compte de ses avis sur le respect des règles de construction parasismiques et paracycloniques.

L'installation électrique, ainsi que l'installation intérieure de gaz, sont soumises à un diagnostic technique en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, lorsque l'installation a été réalisée depuis plus de quinze ans. Cette obligation ne concerne, en cas de copropriété, que la partie privative du lot. Ces états sont intégrés dans le dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur, qui comporte également un diagnostic de performance énergétique sauf en cas de vente d'immeuble à construire car dans ce cas il a déjà été fourni par le maître d'ouvrage au propriétaire lors de la réception de l'immeuble.

Enfin, le contrôle technique des ascenseurs est confié à un contrôleur qualifié ou compétent dans ce domaine. Ses activités doivent être couvertes par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle attachée au contrôle des ascenseurs. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer des travaux sur un ascenseur ou son entretien.

Vente d'immeubles à rénover

L'article 80 de la loi crée un contrat de vente d'immeuble à rénover. Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti à usage d'habitation ou destiné à cet usage après travaux, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement les travaux et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec lui un contrat de vente d'immeuble à rénover. Ces dispositions ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Le contrat précise la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot. Il indique aussi la description des travaux à réaliser, le prix de l'immeuble, le délai de réalisation des travaux, la justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur et les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par lui. Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez le notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux. Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision. Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat et lui est remis lors de la signature du contrat. Le vendeur reste maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux, que l'acheteur règle en fonction de leur état d'avancement. Il est donc propriétaire dès le départ des constructions existantes et les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. La réception des travaux, validée par un procès-verbal établi entre le vendeur et l'acquéreur, est le point de départ des différentes garanties. Le législateur a prévu de protéger les locataires en place pour éviter les abus d'entreprises de travaux voulant les inciter à quitter les lieux en précisant que lorsque les travaux effectués présentent un caractère abusif et vexatoire, le juge saisi en référé peut prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant. Il peut également ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.

Modifications relatives aux copropriétés

L'article 90 de la loi précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont imputables au seul copropriétaire concerné. Pareillement, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il effectue pour l'établissement de l'état daté (document qui regroupe l'ensemble des renseignements utiles relatifs à l'immeuble) à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot, sont à la charge du seul copropriétaire vendeur.

L'article 91 de la loi instaure la majorité requise à l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 lorsque l'assemblée générale décide d'installer un dispositif de fermeture et qu'elle détermine les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance, et à l'unanimité en l'absence d'un tel dispositif.

L'article 92 de la loi précise qu'un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € n'est pas tenu à une comptabilité en partie double. Ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice.

L'article 93 de la loi prévoit la possibilité pour les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres de constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins. Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l'assemblée générale de l'union par leurs présidents ou syndics qui élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables et ne donne pas lieu à rémunération.

L'article 94 indique que les adaptations au règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives peuvent être prise à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 jusqu'au 13 décembre 2008.

(1) Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement + dossier de l'ANIL (Habitat Actualité – juillet 2006)