ASTRIA et Vous n°34 > Janvier 2009 |
> La copropriété : les associations syndicales libres (ASL) Les associations syndicales libres, dites ASL, sont créées par des propriétaires fonciers qui se regroupent en vue de défendre leurs intérêts et de décider de la réalisation, de l'entretien d'ouvrages ou de travaux collectifs sur leur propriété commune afin de la préserver et de la mettre en valeur.
Ces associations se distinguent du régime de la copropriété (Loi du 10 juillet 1965 et Décret du 17 mars 1967) qui ne leur est pas applicable, à l'exception de certains articles. Elles ont un caractère réel, dans la mesure où elle gère des biens immobiliers communs et où elles regroupent des personnes qui sont propriétaires de leur parcelle de terrain, qui les oppose à des associations de personnes régies par la loi du 1er juillet 1901. Autrement dit, les membres d'une ASL ne peuvent pas se retirer de l'association tant qu'ils sont propriétaires, ce qui n'est pas le cas pour les membres d'une association Loi de 1901. Une ASL réunit les propriétaires des biens immobiliers inclus dans son périmètre qui ont expressément souscrit à cette ASL lors de sa constitution ou lors du premier acte de vente du bien. Les obligations des membres d'une ASL sont donc rattachées aux biens immobiliers et suivent par conséquent ces derniers en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou jusqu'à la réduction de son périmètre. Les textes réglementant les ASL sont particulièrement anciens puisqu'ils sont issus d'une loi du 21 juin 1865, modifiée à plusieurs reprises. Une ordonnance du 1er juillet 2004 est venue dépoussiérer ces textes et a modernisé le régime juridique de ces associations. Cette ordonnance réglemente à présent les ASL. Un décret du 3 mai 2006 la complète. À savoir : Ne seront traitées ici que les associations syndicales libres, qui, seules, couvrent le champ de propriété de lots d'habitations. > Création et constitution d'une ASL L'ASL se forme généralement lors de la constitution d'un programme immobilier de maisons individuelles en secteur groupé et se constate impérativement par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils précisent les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations et enfin fixent les modalités de sa dissolution. Ils comportent également la liste des immeubles compris dans son périmètre. La déclaration de l'ASL est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration, auxquels est annexé le plan parcellaire. L'Administration adresse à l'ASL un récépissé dans un délai de cinq jours. Ensuite, un extrait des statuts doit être publié au Journal officiel dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé. Par la suite, dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois toute modification apportée à ses statuts à l'Administration et les fait publier. Dans l'hypothèse où ces formalités ne sont pas respectées, les membres de l'association ne peuvent les opposer aux tiers. L'ASL est une personne morale de droit privé qui établit elle-même ses statuts et qui n'a, de ce fait, aucune contrainte particulière puisqu'elle est régie par ses propres statuts. Elle peut agir en justice, acquérir, vendre, échanger, emprunter et hypothéquer, sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues ci-dessus. > Organisation et fonctionnement d'une ASL L'association est administrée par un syndicat composé de personnes élues par les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association. L'assemblée générale réunit les propriétaires au moins une fois par an. Chaque propriétaire est membre de droit et dispose d'une voix lors des votes. Le syndicat est élu en assemblée générale et désigne un président, un trésorier et un secrétaire. Le président tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l' ASL ainsi que le plan parcellaire. À cet effet, toute vente ou achat d'un immeuble inclus dans le périmètre lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat. Le futur propriétaire est également informé de l'existence de l'ASL par le vendeur qui doit aussi lui faire part des servitudes découlant éventuellement de cette inclusion ; de même, le locataire d'un immeuble du périmètre doit être informé de cette inclusion ainsi que, le cas échéant, des servitudes en découlant. L'assemblée des propriétaires se réunit en session ordinaire, en principe en début d'année, pour approuver les comptes de l'année écoulée, voter les budgets et statuer sur différents points fixés à l'ordre du jour. Les convocations sont adressées en courrier recommandé avec accusé de réception ou remises en main propre contre émargement. En matière de convocation, ce sont les statuts de l'ASL qui précisent leur délai d'envoi. Il en va de même pour le compte rendu des délibérations, qui est généralement adressé aux propriétaires par courrier simple. L'assemblée peut également se réunir en session extraordinaire en cours d'année sur un point précis ou si ses statuts l'exigent. Les statuts fixent aussi le quorum du vote pour chacun des points mis à l'ordre du jour. Enfin, un propriétaire peut se faire représenter en donnant mandat à un autre propriétaire mais là encore, ce sont les statuts qui définissent les modalités de représentation. À savoir : > Les missions d'une ASL L'objet principal de l'ASL répond à un intérêt général concernant son périmètre syndical, qui favorise ou suscite l'engagement d'initiatives privées de portée collective dans des domaines très divers. N'agissant pas en vertu d'un mandat donné par une personne publique, ces travaux restent donc bien dans le domaine du privé. Ces initiatives privées sont par exemple l'entretien et la préservation du patrimoine constitué par les espaces verts, la voirie ou diverses réalisations concourrant à l'organisation de la résidence. Toutes ces initiatives sont prises dans un seul but : mettre en valeur les propriétés regroupées au sein de l'ASL. Les droits et obligations étant attachés au bien immobilier situé dans le périmètre syndical et non au propriétaire, ce dernier ne peut pas démissionner de l'ASL tant qu'il est propriétaire du bien. La qualité de membre de l'ASL se transmettant de fait avec l'acquisition de l'immeuble, l'acquéreur ne peut s'y opposer, même si le vendeur ne l'en a pas informé. Dans cette hypothèse, l'acquéreur peut seulement agir contre le vendeur pour défaut d'information, mais pas contre l'ASL. > Les garanties financières et les règles comptables de l'ASL Outre les procédures d'obligation de paiement de droit commun (commandement de payer, etc.), l'article 6 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 indique que les créances de toute nature d'une ASL à l'encontre de l'un de ses membres défaillant peuvent être garanties par une hypothèque légale sur le ou les immeubles de ce membre compris dans le périmètre syndical. Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la Loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. Aucun critère légal n'existe pour la répartition des charges dont les bases sont fixées par les statuts. Le juge ne peut pas non plus modifier la répartition décidée par les adhérents de l'ASL. En général, les règles de répartition sont fonction de la taille de la propriété du membre ou encore de l'intérêt particulier d'un ou plusieurs membres pour un équipement collectif. L'assemblée générale statuant à la majorité peut modifier les statuts pour créer des charges nouvelles ou les augmenter. Cependant, la modification en résultant qui alourdirait les charges d'un membre ne peut être décidée sans son accord. Lors de la vente d'un bien situé dans le périmètre de l'ASL, l'article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés s'applique : toute vente doit être signalée à l'ASL par le notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours suivant la date du transfert de propriété. L'ASL peut alors faire opposition dans les conditions prévues à cet article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. L'acte d'opposition, établit par huissier de justice, doit préciser le montant des sommes dues et le motif de la dette. Les litiges entre une ASL et un ou plusieurs de ses membres sont tranchés par le tribunal de grande instance. Les nouvelles règles comptables des syndicats de copropriété fixées par le décret du 14 mars 2005 ne s'appliquent pas aux ASL, qui ne sont pas dans l'obligation de tenir une comptabilité d'engagement. Ainsi, une ASL peut légitimement continuer à pratiquer une comptabilité de trésorerie. Cependant, ses statuts peuvent prévoir qu'elle applique les nouvelles règles comptables.
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