ASTRIA et Vous n°21 > Novembre 2007 |
> Les diagnostics techniques immobiliers Depuis quelques années, l'obligation de réaliser différents diagnostics a été imposée aux bailleurs et aux vendeurs avant toute mise en location ou mise en vente d'un bien immobilier. Cependant, tous les certificats ne sont pas obligatoires selon que l'on soit bailleur ou vendeur, et certains diagnostics ne sont pas encore impératifs.
Liste des diagnostics Pour les ventes d'immeuble ou de partie d'immeuble, les articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation regroupent les informations devant figurer dans ce document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » qui est annexé à la promesse de vente. Ainsi, à partir du 1er novembre 2007, pas moins de six diagnostics immobiliers devront être fournis : Il s'agit de l'état parasitaire concernant les termites et autres insectes xylophages, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'installation intérieure de gaz, le diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante et l'état des risques naturels et technologiques (éboulement de terrain, etc.) Le contrôle de l'installation intérieure d'électricité est déjà prévu à l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation mais le décret d'application n'est pas encore paru. Par ailleurs, si l'immeuble n'est pas raccordé à l'égout, un certificat de contrôle du bon état et du bon fonctionnement de l'installation extérieure d'assainissement non collectif (fosse septique) devra être joint au dossier de diagnostic technique à compter du 1er janvier 2013. Pour les bailleurs de locaux à usage d'habitation, l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : L'état des risques naturels et technologiques et, depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique, ce dernier n'ayant toutefois qu'une valeur informative. À compter du 12 août 2008, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) devra être joint. À savoir : la recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie des diagnostics devant être fournis par le vendeur ou le bailleur.
Huit documents devront donc à terme être annexés au contrat de vente d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation et trois pour sa mise en location. Cependant, tous ces constats ne sont pas obligatoires. Ainsi, pour le plomb, l'immeuble doit avoir été construit avant le 1er janvier 1949. Pareillement pour l'amiante, seuls les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 doivent faire l'objet d'un diagnostic. Le diagnostic relatif à l'installation intérieure de gaz ne concerne que les installations réalisées depuis plus de quinze ans, de même que pour le diagnostic électricité. Également, seuls les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques. Cette information doit aussi être transmise si le bâtiment se trouve dans une zone de sismicité. De même pour les termites, où des zones à risque sont déterminées par arrêté préfectoral. Il faut donc consulter la préfecture ou la mairie du lieu de l'immeuble pour connaître les zones. À savoir : les vendeurs et les bailleurs sont tenus d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire lorsque l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité.
Durée de validité des diagnostics actuellement en vigueur Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : Constat amiante : État relatif à la présence de termites : État des risques naturels et technologiques : Diagnostic de performance énergétique : État de l'installation intérieure de gaz :
Sanctions En l'absence de constat de risque d'exposition au plomb, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être admise de la part du vendeur. Il en va de même pour le constat amiante. Pour le bailleur comme pour le vendeur, concernant le plomb, des sanctions sont prévues par l'article L. 1334-9 du code de la santé publique en l'absence de constat. Toutefois, ce dernier concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. En outre, il ne sera obligatoire qu'à partir du 12 août 2008 pour les bailleurs. Concernant l'amiante, seul le vendeur doit faire réaliser un diagnostic. Le bailleur n'a aucune obligation de joindre un constat au contrat de location. Il doit toutefois informer son locataire du risque s'il en est lui-même informé, de par son obligation de sécurité vis-à-vis de son locataire. Quant au diagnostic de performance énergétique, il doit impérativement être joint au contrat de vente. Pour un contrat de location, la loi prévoit que le bailleur doit le tenir à la disposition de tout candidat locataire. Ce dernier peut donc demander à le consulter et, à défaut, exiger sa production. Il s'agit cependant uniquement des cas de signature de bail ou de renouvellement de bail suite à une hausse de loyer. Pour mémoire, ce diagnostic n'a toutefois une valeur informative, que ce soit en vue de vendre ou en vue de louer. Enfin, en l'absence d'un certificat des risques naturels, technologiques et sismiques, selon la zone géographique, l'acquéreur peut demander devant le juge la résolution du contrat ou une diminution du prix, de même que le locataire. Lire également les newsletters "ASTRIA et Vous" n° 8, n° 13 et n° 18
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