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NOUVEAU : le PASS-FONCIER
Visant à aider les ménages qui ne peuvent réaliser leur opération d’accession dans le neuf, le dispositif PASS-FONCIER permet d’acheter en deux temps, le logement d’abord et le terrain ensuite.
Les prêts PASS-FONCIER sont financés sur le budget "prêts accession" alloués aux CIL.
Sa mise en œuvre repose sur le montage suivant :
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l’acheteur contacte ASTRIA et lui demande d’acheter le terrain et de conclure en sa faveur un bail à construction sur ce terrain ;
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concomitamment au bail à construction, une promesse de cession du terrain est signée sous condition suspensive du paiement du prix ;
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à tout moment ou, plus généralement, à l’issue de la période de différé du paiement du prix du foncier qui sera au maximum de 25 ans, le ménage accédant peut acquérir le foncier. Le prix de vente du foncier est égal au prix d’origine du foncier indexé au plus à l’inflation sans autre coût.
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Les bénéficiaires du PASS-FONCIER doivent respecter simultanément trois conditions :
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être primo accédant de leur résidence principale ;
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disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA ;
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être bénéficiaires d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement. L’aide des collectivités territoriales peut prendre la forme d’une subvention ou d’une bonification de prêt, d’un montant minimum de 4 000 € si le ménage est constitué au plus de 3 personnes et de 5 000 € pour 4 personnes et plus. Ces montants s’appliquent en zone A. Ils sont respectivement de 3 000 et 4 000 € en zone B ou C.
Le montant maximum du PASS-FONCIER, pour lequel l’intervention du 1% Logement sera requise pour l’achat du terrain, s’établit à 50 000 € en zone A, à 40 000 € en zone B et à 30 000 € en zone C.
L’instruction des dossiers de demande « accédant » fait l’objet de conditions particulières :
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analyse de leur recevabilité juridique et financière par ASTRIA CONSEIL ou une ADIL ;
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évaluation/expertise du prix du foncier et des coûts de construction par un expert indépendant, le coût étant pris en charge par ASTRIA et pris en compte dans le montant du PASS-FONCIER.
Deux possibilités sont prévues pour le bénéficiaire à l’issue de la période de portage :
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acquérir le foncier au prix d’origine indexé au taux de 1,5 % par an pour les salariés du secteur assujetti à la PEEC, au taux de l’inflation, dans la double limite de 2% à 4,5 % l’an pour les autres ménages ;
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renoncer à acquérir le terrain, dans ce cas :
- le bail à construction est prorogé ;
- le bénéficiaire devient locataire du foncier et moyennant le paiement, sur une durée maximale de 15 ans, d’un « supplément de loyer » correspondant à une mensualité de prêt aux meilleures conditions du marché,
- il devient propriétaire du foncier, pour un euro symbolique, à la fin de cette période.
Grâce au PASS-FONCIER, le parcours résidentiel de l’accédant est sécurisé :
En cas d’impayés de plus de 3 mois sur les remboursements du prêt principal « construction », le dispositif prévoit une double sécurisation pendant la période de portage du foncier :
- ASTRIA garantit le rachat du logement au même prix que celui payé par l’accédant, pendant les 5 premières années et avec une minoration de 2,5% par an ensuite ;
- il garantit le relogement en cas d’impossibilité de rester sur place.
En revanche, le dispositif ne prévoit pas de sécurisation en cas d’impayés durant la phase de rachat du foncier.
La newsletter "ASTRIA et Vous" de mars reviendra plus en détail sur ce nouveau dispositif qui nécessite la création d’une filiale foncière chargée d’acquérir le terrain.
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